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新冠疫情期间,商业地产租金应否减免?

    日期:2020-04-16     作者:黄超(房地产业务研究委员会、上海四维乐马律师事务所)、杨嘉豪(上海四维乐马律师事务所)

2020年开年以来,新型冠状病毒肺炎疫情引起全国关注。

为应对新型冠状病毒肺炎疫情的防控,上海市人民政府于2020124日宣布上海启动公共卫生事件一级响应机制,要求本市公共图书馆、美术馆、博物馆、公共文化馆、社区文化活动中心、歌舞娱乐场所游艺娱乐场所等文化旅游设施将实行闭馆停止开放。后国务院办公厅于2020126日印发了《国务院办公厅关于延长2020年春节假期的通知》,要求延长2020年春节假期至22日。上海市人民政府于2020127日印发了《上海市人民政府关于延迟本市企业复工和学校开学的通知》,要求上海市区域内各类企业不早于2924时前复工(国计民生等特殊行业除外)。

上述措施确为防控疫情所需要,但无论是上述防控措施,还是疫情本身,都将极大冲击餐饮、零售、文化、娱乐等行业,且影响可能持续数月。而前述相关行业又构成了商铺租赁行业中承租人的主体部分。根据以往经验,作为这些受疫情影响的商铺承租人,无论是根据政府要求停业的还是虽持续营业但生意惨淡的,往往都会在疫情期间或结束后向房屋出租人以“受新型冠状病毒肺炎疫情影响”为由要求减少、减免房屋租金。

面对这样的局面,部分出租人考虑到承租人在受疫情冲击期间收入减少却仍需承担房租、员工工资、银行贷款等成本的实际情况,为帮助承租人共渡难关,已经出台了一定程度的减少、减免租金和物业费的政策,比如招商蛇口发布通知称:“旗下在营购物中心实施租金减免优惠计划”;保利商业通知:“全国旗下22家购物中心年初一(125日)至年初六(130日)期间,减免品牌商户6天租金”;宝龙商业旗下各在营购物中心,年初一(125日)至年初九(22日)期间,各品牌商户租金减半;其中尤以万达广场的减租政策最为彻底,根据万达商管集团发布的消息,万达广场将对全国各地所有万达广场租户于2020124日至2020225日期间实行租金、物业费全部免除政策。

上述减免租金的措施体现了部分出租人与租户共克时艰的决心和担当,可谓“人情味十足”。但具体到法律层面,出租人是否有义务减免租金值得思考。本文以下试图分类讨论,商铺承租人以受疫情影响为由要求减免房屋租金能否得到法院支持?

一、歌舞娱乐场所、游艺娱乐场所等文化娱乐业态

就上海市而言,由于上海市人民政府在宣布上海启动公共卫生事件一级响应机制的通知中明确要求本市公共图书馆、美术馆、博物馆、公共文化馆、社区文化活动中心、歌舞娱乐场所、游艺娱乐场所等文化旅游设施将实行闭馆或停止开放,该等措施及疫情本身特性已经符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条[①]、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条[②]关于“不可抗力”的相关规定,一般认为属于“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”,而根据前述法条规定,承租人有权以不可抗力为由要求减少、减免房屋租金,且该等要求能够得到法院支持,具体减少、减免房屋租金的金额将由人民法院依据案件实际情况根据商铺租户受影响的程度审查确定。

尽管也有一些法律学者认为,新型冠状病毒肺炎疫情不属于“不可抗力”,而更接近《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释()》第二十六条所规定的情势变更,但是本所注意到最高人民法院曾在2003年的非典疫情期间,出台了《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》,其中第三条第三款明确规定:

因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。

该法条对“非典”疫情采纳了不可抗力说,而非情势变更说,料想就本次疫情涉及的相关案件,最高人民法院也将持相同或相似观点。

同时,本所对此前“非典”疫情期间的相关司法判例进行检索,上海市第二中级人民法院在(2004)沪二中民二()终字第354号判决书中认为:

基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知,而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实,因此,根据公平原则,上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立,本院予以支持,故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。

综上所述,该类文化娱乐业态的商铺承租人向出租人以不可抗力或政策原因为由提出减少、减免租金的,我们认为能够得到人民法院支持的概率较大,至于具体减少、减免租金的金额,将由人民法院根据承租人实际受影响程度个案审查。

二、餐饮、零售等其他业态

对餐饮、零售等业态的承租人而言,尽管没有政策明确要求其停业,但是有的商铺承租人受疫情直接影响而被政府部门关停、有的商铺承租人虽未受政府部门要求但被出租人要求减少营业时间、有的商铺承租人主动考虑疫情影响自愿在一段时间内采取停业措施、有的承租人考虑疫情影响自愿减少营业时间、有的承租人虽营业时间没有变化但由于消费者的避险情绪而门可罗雀,无论何种情形预计都将出现营业收入显著下降的情况,根据以往经验,该类业态商铺承租人也会提出减少、减免房屋租金的要求。

对于该类业态的承租人,本所认为需要进一步分类讨论:

(一)受疫情直接影响而被政府部门要求关停的商铺

如因曾在承租人经营的商铺或商场中发现新型冠状病毒肺炎患者而致市场监督管理部门、卫生健康部门暂时要求承租人在一段时间内停止营业的,本所认为人民法院一般会参照上文中歌舞娱乐场所、游艺娱乐场所等文化娱乐业态承租人的方式处理,即认定新型冠状病毒肺炎疫情对于承租人属于不可抗力(具体理由上文已经详述,此不赘述),该类承租人向出租人以不可抗力或政策原因为由提出减少、减免租金的,较大概率能够得到人民法院支持,至于具体减少、减免租金的金额,将由人民法院根据承租人实际受影响程度个案审查。

(二)受出租人要求减少营业时间的

1、对于租赁合同中未约定出租人有权单方调整营业时长的

如承租人未如上一分类所述直接受到疫情的影响,但是除非出租人在房屋租赁合同已有约定外(房屋租赁合同一般约定农历新年三日营业时间一定程度减少),出租人要求承租人在某一时间段内缩减当日的营业时间的,那么结合新型冠状病毒肺炎疫情的实际情况及房屋租赁合同的审判规则,人民法院一般会按比例支持承租人要求减少部分房屋租金的请求,试举例如下:

   合同约定:

租金:100,000/月;合同约定营业时间:10:00-22:00;合同约定大年三十至年初二缩短营业时间为每日12:0020:00

  疫情发生后:

  出租人要求大年三十至大年初七缩短营业时间为每日12:0020:00

  本所观点:

  (1)大年三十至年初二的缩短营业时间由于已在房屋租赁合同中约定,故承租人无权要求进一步减少、减免房屋租金;

  (2)年初三至年初七共五日的缩短营业时间系由出租人要求,而其结果影响了承租人利用租赁房屋营业获利的可能性,故承租人有权要求出租人减少租金,具体减少租金的计算方式为:

1)  将月租金折算至日租金为3,225/日;

2)  由于出租人通知受影响期间为5日,而每日减少营业时间为4小时,故承租人有权要求减少的租金金额一般为:

3225/日÷12小时*4小时*5=5,375元。

2、对于租赁合同中约定出租人有权单方调整营业时长的

在租赁合同中约定出租人有权调整营业时长的情况下,一般认为应遵从“有约定,从约定”的原则,认可出租人考虑疫情原因调整营业时长属于出租人行使合同权利而无需承担违约责任的范围。

当然,实践中司法机关会根据案件具体情况,综合考虑减少营业时长的程度、减少营业时长天数等情节进行分析,不排除仍要求出租人减少或部分减少受影响时间段租金的可能性。

  (三)承租人自行减少营业时间的和/或营业时间未减少但生意不佳的

如承租人不存在上述任何情形的,可以根据房屋租赁合同约定正常使用租赁房屋的,那么其显然不符合“不可抗力”的特征,主要是其客观上仍然可以正常营业,并不存在房屋租赁合同完全不能履行或部分不能履行的特征。其受影响的方面,主要来自于消费者的避险情绪,即疫情影响大众的生活和消费习惯,消费者更倾向于不前往任何公共场所,但该影响并非疫情直接导致,而是间接影响的结果,故一般认为属于商业风险,应由承租人自行承担。

但是,新型冠状病毒肺炎疫情作为全国范围重大的公共卫生事件,对于相关业态从业者受到冲击也是显而易见的,故如承租人可以举证新型冠状病毒肺炎疫情对其履行租赁合同产生了重大影响,人民法院也可能根据个案具体情况适用民法的“公平原则”对于租金进行部分调减,当然该等调减的范围、时间段均相比歌舞娱乐场所、游艺娱乐场所等文化娱乐业态大幅缩小。

作为印证的是,最高人民法院曾在2003年的非典疫情期间,出台了《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》,其中第三条第三款明确规定:

由于“非典”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。

该法条的规定与本文此前分析一致,料想就本次疫情涉及的相关案件,最高人民法院也将持相同或相似观点。

同时,本所也对此前相关判例进行了检索,河南省洛阳市中级人民法院在(2008)洛民终字第2021号终审判决书中认为:

关于非典时期6个月的租金188299.9元应否由原告承担问题。20034-9月发生在全国各地的非典属非常时期,在此期间,原、被告均遭受到了经济损失,按照法律规定的公平原则,其损失应由原、被告共同承担,故原告应按188299.9元的50%退还被告租金94149.95元。

综上所述,餐饮、零售等其他业态的承租人如自行减少营业时间的和/或营业时间未减少但生意不佳的,其向出租人以不可抗力或政策原因为由提出减免租金的,一般不能够得到人民法院的支持。但是,如其确实可以举证新型冠状病毒肺炎疫情对其履行租赁合同产生了重大影响,人民法院也可能根据个案具体情况适用民法的“公平原则”对于租金进行部分调减,当然该等调减的范围、时间段均相比歌舞娱乐场所、游艺娱乐场所等文化娱乐业态大幅缩小。

总而言之",对于餐饮、零售等业态的承租人而言:

1、如因曾在承租人经营的商铺或商场中发现新型冠状病毒肺炎患者而致市场监督管理部门、卫生健康部门暂时要求承租人在一段时间内停止营业的,承租人以不可抗力或政策原因为由提出减少、减免租金的,较大概率能够得到人民法院支持;

2、除合同有特别约定外,如受出租人要求减少营业时间的,人民法院一般会按比例支持承租人要求减少部分房屋租金的请求;

3、如承租人自行减少营业时间的和/或营业时间未减少但生意不佳的,一般不能够得到人民法院的支持。但是,如其确实可以举证新型冠状病毒肺炎疫情对其履行租赁合同产生了重大影响,人民法院也可能根据个案具体情况适用民法的“公平原则”对于租金进行部分调减。

本文仅供参考。


[] 《中华人民共和国合同法》

第一百一十七条  因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

[] 《中华人民共和国民法总则》

第一百八十条  因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。

不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。



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