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酒店管理法律问题研究专题研讨会综述

    日期:2017-01-05     作者:房地产业务研究委员会

20161222日下午,上海律协房地产业务研究委员会、建设工程与基础设施业务研究委员会在律协报告厅联合举办“酒店管理中的若干法律问题研究”专题研讨会。本次会议由上海律协房地产业务研究委员会主任季诺律师主持,包括房地产业务研究委员会、建设工程与基础设施业务研究委员会委员在内的近百名律师参加了本次研讨会。

本次研讨会总共分为三项议程:第一项议程为专业的演讲探讨,由上海市方达律师事务所范佳律师就目前酒店法律业务中比较典型的几类问题与广大律师进行交流、分享。第二项议程为互动交流,参会的多位律师就自身对酒店管理法律问题的思考与实际提供法律服务过程中遇到的问题进行交流。第三项议程由上海律协房地产业务研究委员会主任季诺律师进行总结发言。

一、酒店管理服务主要的签署主体及合同文件构成

酒店管理法律关系的两大主体,包括业主及管理方两方。业主多数情况为土地使用权人。管理方即提供专业酒店管理服务的各大国际或国内连锁品牌。一般情况下,酒店管理合同主要有两种合同文件构成形式,即单一合同及多份合同构成。多份合同的情况一般涵盖管理合同、技术服务合同、中央/统筹集团服务合同、许可合同等合同类型。签署多份合同主要出于税务考虑,由管理方不同主体签署不同类型的合同。

二、酒店管理服务的三大阶段

酒店管理服务从时间顺序上一般分为三大服务阶段:技术服务阶段、酒店的开业前筹备和开业阶段、经营期及酒店的经营和管理阶段。

在技术服务阶段,由管理方向业主提供技术服务,包括:推荐和批准业主聘请的专业顾问;审查和批准酒店设计方案和图纸等。其目的是为了使酒店的建设开发能够符合本酒店管理品牌的标准。在这一阶段,管理方会向业主收取技术服务费,这类服务费一般为固定金额收费。

在酒店的开业前筹备和开业阶段,由业主提供全部开业前资金,管理方在这一阶段提供的服务包括人员招聘/培训、开业前销售和营销、开业前试营业/部分开业(或有)、编制开业前预算等。业主和管理方会在管理协议或技术服务协议中书面约定开业日以及开业条件(一般均需符合品牌标准)。达到该等标准后,酒店方可开业。

酒店经营期通常长达10年至20年。自开业之"日起算,部分强势的管理方会在合同中约定有自动续展权。在酒店经营期内,管理方将拥有业主完全的授权。管理方对酒店进行独家管理,不受业主及其他相关方的干涉。管理方仅受限于管理协议明确规定的例外情况,而这正是业主方与管理方进行合同谈判的要点。该阶段,管理方提供的管理服务主要包括人事、定价、经营管理政策、财务、营销、采购、维护和维修、零售商区出租等。

三、酒店管理服务若干法律问题

1、酒店产权问题

一般情况下,业主为酒店所在土地的土地使用权人和酒店物业的房屋所有权人,但在特殊情况下,业主是酒店物业的承租人/受托经营方(而非酒店物业产权人)。该种情况可以通过签署三方协议或产权人的保证责任解决相关法律风险。如业主须对酒店产权转让,一般需要经管理方事先同意或符合合同约定的特定条件限制。

2、综合体项目相邻物业设施问题

如酒店处于综合体物业中,需明确管理方的管理范围(独立出入口和设施)、确保相邻设施标准与酒店相称、不影响酒店经营、不损害酒店声誉、共用设施的处理、酒店品牌和商标的保护等问题予以重视。

3、酒店人事问题

酒店员工是业主员工而非管理方员工,但员工均由管理方进行选聘、培训和管理。其中酒店总经理是酒店管理的灵魂人物,一般情况下均由管理方任命,但业主享受批准权。由于总经理并不由业主任命,故多数业主会要求增设副总经理/财务副总监或业主代表的职位,以加强自身对酒店经营情况的了解和掌控。

4、酒店财务问题

为了确保业主能够了解和掌控酒店财务情况,同时考虑到管理方对于酒店资金的使用享有一定自主权,管理协议中会约定银行账户双签/大额付款审批条款,以此达到双方权利义务的平衡。管理方在每一会计年度开始前上报下一年度的预算并由业主进行审批,管理方需严格遵守执行业主审批通过的本年度预算。

5、酒店管理合同的性质

目前司法实践中,有观点认为,酒店管理合同属于《合同法》第二十一章规定的委托合同性质。因此根据《合同法》第四百一十条:“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失”的规定,业主享有任意解除权,可以随时解除管理协议。范佳律师则认为,酒店管理合同确实包含很多委托合同的元素,如管理方系以业主名义对酒店进行管理等。但除此以外,酒店管理合同还包含很多其他类型合同的合同要素,因而构成《合同法》上的无名合同,不能单纯的直接适用《合同法》对委托合同的专章规定。

四、酒店管理法律服务的未来

季诺律师在总结发言中提到,酒店管理是境外服务在境内本土化的一个过程,其中有很多法律问题需要进一步思考和分析。酒店管理服务实质上与法律服务亦有相通之"处,各位律师及律师事务所可以在广大的法律服务市场上找准自身定位及合适的目标客户,实现共同发展。

(注:以上嘉宾观点,根据录音整理,未经本人审阅)


供稿:上海律协房地产业务研究委员会

执笔:陈冠兵  上海市方达律师事务所

          上海邦信阳中建中汇律师事务所



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